Khan hiếm căn hộ giá rẻ trong lõi cụm khu công nghiệp Long An

Long An hiện là một trong những địa điểm mà mô hình chung cư đang ngày được thúc đẩy phát triển tại đây, trong đó phải nói đến căn hộ Đức Hòa.

Khan hiếm căn hộ giá rẻ trong lõi cụm khu công nghiệp Long An

Hiện nay, nguồn cung căn hộ mới đáp ứng được nhu cầu của hầu hết người dân, đặc biệt là căn hộ giá tầm trung đang là vấn đề đau đầu của thị trường bất động sản và các cơ quan quản lý nhà nước.

Theo tìm hiểu thị trường, nhu cầu nhà ở giá 1-1,5 tỷ đồng hiện nay chiếm khoảng 70% tổng nhu cầu căn hộ trên thị trường. Tuy nhiên, phần nguồn cung vốn đã hạn chế này lại càng trở nên khan hiếm hơn và hầu như không có nguồn cung mới trên thị trường. 

Để tìm hiểu nguyên nhân khan hiếm phân khúc căn hộ Đức Hòa nói riêng và tại tỉnh Long An nói chung, hãy cùng chúng tôi làm rõ một số nguyên nhân dưới đây.

1. Nhu cầu cao

Tại Long An có 35 khu công nghiệp, 62 cụm công nghiệp … Hiện có khoảng 235.000 chuyên gia, công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, phần lớn là công nhân ngoại tỉnh nên nhu cầu về chỗ ở tăng cao. 

Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện mới có 50% khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Long An đi vào sản xuất, nhưng nguồn sản phẩm nhà ở hiện đang rất khan hiếm, nhu cầu về nhà ở và dịch vụ sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai. Khi các khu công nghiệp, cụm công nghiệp của tỉnh tiếp tục đi vào hoạt động thì nhu cầu này còn tăng lên một cách đáng kể.

Được biết, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An hiện có 3 khu công nghiệp lớn Đức Hòa I, II và III cùng hàng chục cụm công nghiệp, diện tích khoảng 18.000 ha và sử dụng hơn 40.000 lao động.

Theo thống kê của UBND huyện Đức Hòa, hầu hết những công nhân này đều ở nhà thuê trọ, thu nhập bình quân 10 triệu đồng/tháng, những công nhân này có nhu cầu nhà ở cố định là rất lớn. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng tỉnh Long An, hiện nay, số nhà đạt được mục tiêu này vẫn chỉ loanh quanh trong một bộ phận nhỏ.

Hiện tại, một số dự án căn hộ Đức Hòa đã và đang được khởi công xây dựng, đã góp một phần vào giải quyết vấn đề cốt lõi của thị trường kinh tế trong khu vực.

2. Do khả năng quản lý thị trường còn hạn chế 

Ở một số tỉnh, thành phố, mặc dù được chính quyền quan tâm, vào cuộc nhưng trình độ và khả năng quản lý không theo kịp những biến động của thị trường, dẫn đến buông lỏng quản lý, thậm chí để xảy ra tình trạng sử dụng đất sản xuất sai mục đích. Đây là lý do khiến đất nền ở nhiều nơi nóng lên.

Do đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế khác kém hiệu quả nên các nhà đầu tư tăng trở lại, đầu tư chuyển từ kênh F0 sang kênh đầu tư bất động sản. Nhu cầu tăng có lợi cho hoạt động đầu tư phát triển nhưng hoạt động này đang bị kìm hãm bởi tình trạng khan hiếm hàng, gây ra những mâu thuẫn, lộn xộn trên thị trường bất động sản. 

Tình trạng này là cơ hội để “hàng lậu” phát sinh. Lợi dụng cơ hội của những nhà đầu tư F0 thiếu chuyên nghiệp, năng lực và kinh nghiệm hạn chế, dễ bị lôi kéo, giới đầu cơ, thương lái, “đội lái” đã xếp hàng, lôi kéo để đẩy những nhà đầu tư này vào những dự án có thể hợp pháp nhưng không được khuyến khích, hoặc dự án bất hợp pháp.

Đây là tình trạng diễn ra không chỉ ở các khu vực đắc địa như những dự án căn hộ Đức Hòa, mà cả những khu vực ngoài rìa cũng không tránh được số phận.

Trong trường hợp cung không đủ cầu, hậu quả cơ bản nhất của việc cung không đủ cầu là làm tăng giá nhà cục bộ, thậm chí thổi giá đất, tăng giá bừa bãi, gây hỗn loạn thị trường, trở thành rào cản hạn chế các dự án của chủ đầu tư chính thống, tạo ra những mâu thuẫn, bất ổn và phức tạp trên thị trường bất động sản. 

Để hạn chế và chấm dứt cơn sốt đất ảo, vấn đề tốt nhất là đẩy nhanh giải quyết các vấn đề pháp lý chồng chéo và mâu thuẫn, đồng thời đưa ra các chính sách ngắn hạn hợp lý hơn để giải quyết vấn đề cung không đủ cầu.

3. Giá nguyên liệu đầu vào tăng do ảnh hưởng của COVID-19 

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao là do giá nguyên vật liệu tăng, thời gian xử lý kéo dài. Giá vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng tăng mạnh trong quý I và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. 

Đây là thời kỳ thử thách sức chịu đựng của nhiều doanh nghiệp và nhà thầu xây dựng trước áp lực giá nguyên vật liệu tăng cao. Không chỉ có giá sắt thép tăng mạnh (khoảng 40%), giá xi măng, cát, đá, nhôm, kính … hầu hết các loại vật liệu đều “vọt nhanh” khiến nhiều doanh nghiệp, nhà thầu xây dựng phải lao đao.

Đồng thời, các loại vật liệu xây dựng khác như cát, gạch cũng tăng trưởng mạnh. Theo thống kê của các hiệp hội vật liệu xây dựng trong 3 tháng đầu năm 2022, nhiều loại vật liệu xây dựng tiếp tục tăng trưởng mạnh, một số dự án đã đạt mức tăng trưởng đỉnh cao như: xi măng tăng 100.000 đồng / tấn. 

Tùy từng thương hiệu, gạch xây dựng tăng khoảng 10%, gạch trang trí tăng 10-15%, cát tăng 10.000 đồng/m3 … so với đầu năm. Đặc biệt trong bối cảnh giá nhiên liệu đầu vào như than, dầu tăng cao, giá xi măng trong nước đang chịu áp lực rất lớn. 

Theo Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, do hầu hết các chủ đầu tư sử dụng hợp đồng theo đơn giá cố định khi ký kết không có sự điều chỉnh nên họ phải bù lỗ khi giá nguyên vật liệu tăng cao.

Nhưng chủ đầu tư của dự án căn hộ Đức Hòa – Long An là một tập đoàn với bề dày lịch sử và kinh nghiệm hoạt động kinh doanh đã lường trước các trường hợp có thể xảy ra, và đã đề ra các phương án giải quyết phù hợp, giúp tránh được ảnh hưởng tiêu cực và không vì vậy mà đôn giá căn hộ lên quá cao.

4. Chính sách không linh hoạt và mang tính quyết định

Giới phân tích cho rằng, hiện nay do vấn đề quỹ đất, ngân sách nên dòng sản phẩm bất động sản dành cho công nhân quanh các khu công nghiệp chưa được chính quyền địa phương và doanh nghiệp quan tâm nhiều. Đồng thời, các chính sách yêu cầu các công ty đầu tư vào lĩnh vực này không đủ hấp dẫn đối với các công ty, vì các công ty đầu tư vào nhà ở công nhân vẫn phải nộp thuế đất như các dự án nhà ở thương mại. 

Dù nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp khan hiếm nhưng ở một số nơi vẫn có trường hợp các công ty “ôm” lô nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp nhưng nhiều năm không triển khai.

Đơn cử như tại Khu công nghiệp Nhựt Chánh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An hình thành từ hàng chục năm nay có dự án khu nhà ở tái định cư cho công nhân với diện tích hơn 14 ha. Tuy nhiên, chủ đầu tư đình chỉ dự án nhiều năm hoạt động kém hiệu quả và hiện đang rao bán lại cho chủ đầu tư khác để làm dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, thời gian qua, thị trường nhà đất tại Long An vẫn phát hiện nhiều dự án trái phép như đầu tư xây dựng hạ tầng chứ không phải là dự án hợp pháp hoàn toàn; rao bán, huy động vốn khi dự án không đúng ngành nghề. giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, thu tiền đặt cọc của khách hàng về năng lực mua bán, kinh doanh…

Từ đó, tại một số dự án bất động sản, nhà ở, gần đây nhất trên địa bàn tỉnh cũng xảy ra khiếu nại, tố cáo liên quan đến lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Nó cũng gây nhiều bức xúc và ảnh hưởng đến an ninh trật tự của địa phương. 

Ngoài ra, các sở, ngành còn có ý kiến ​​khác nhau cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các dự án nhà ở giá rẻ. Chẳng hạn, Bộ Xây dựng không yêu cầu xây dựng nhà máy xử lý nước thải khi cư dân chưa vào ở nhưng Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu phải chấp thuận cấp sổ đỏ …

5. Do điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến khả năng hoạch định và tâm lý người mua căn hộ

Hiện nay nếu rà soát các dự án nhà ở công nhân ở các tỉnh có nhiều khu công nghiệp phía Nam thì chỉ tính được bằng một đầu ngón tay. Như tỉnh Long An, nơi có nhiều nhất 10 dự án nhà ở tại các khu công nghiệp để phát triển và bán cho công nhân, nhưng hầu hết các dự án triển khai hiện nay đều nhằm mục đích sinh lời chứ không phải đầu tư. Đối với người lao động có nhu cầu thực tế về nhà ở. 

Ông Nguyễn Thiềm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM cho rằng, thách thức đầu tiên đối với các nhà đầu tư là điều kiện tự nhiên của tỉnh Long An. Đặc biệt, khu vực Cần Giuộc, Cần Đước, Bến Lức có nhiều hạn chế trong phát triển bất động sản do địa hình thấp, nhiều sông rạch – những yếu tố này có thể tạo ra không gian đẹp nhưng khi đầu tư phải san lấp thành ra giá thành cao.

Chưa kể, địa chất khu vực yếu, nguồn nước bị nhiễm mặn, nhiễm phèn. Ngoài ra, phần lớn đất đai ở Long An được sử dụng để trồng lúa nên rất khó lấy đất để phát triển bất động sản. 

Ngoài ra, vùng ven TP.HCM giáp Long An còn nhiều vướng mắc về quy hoạch, như cách xa các đầu mối hạ tầng của khu vực, các trục giao thông lớn, chưa có nhiều dự án hạ tầng được phát triển, kết nối chưa thuận tiện. . 

Theo Sở Xây dựng, nguyên nhân là do quỹ đất phát triển dự án trên địa bàn tỉnh còn nhiều, giá đất chưa cao nên người dân chưa có tâm lý xây nhà cao tầng. Mặt khác, giá thành xây dựng chung cư còn cao nên chưa thu hút được sự quan tâm của các chủ đầu tư dự án.

Do đó, muốn giải quyết được tình trạng “Khan hiếm căn hộ giá rẻ trong lõi cụm khu công nghiệp Long An” thì trước hết chính quyền địa phương phải hệ thống hóa lại chính sách – cơ chế quản lý thị trường.

Phải đẩy nhanh giải quyết các gút mắc trong đầu tư, vừa tạo chính sách thuận lợi cho doanh nghiệp, mà cũng vừa tạo áp lực thúc đẩy những chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng thời hạn. Vào cuộc một cách quyết liệt những trường hợp sai phạm gây nên tình trạng sốt đất ảo trên địa bàn.

Dự án căn hộ Đức Hòa là một trong những dự án an toàn đáng quan tâm nhất trong thời điểm thị trường bất động sản bấp bênh như hiện nay.

Xem thêm: Tuyệt tác căn hộ thông minh giữa lòng thành phố Đức Hòa Tương Lai